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Prise en compte de l’assurance de prêt dans le taux d’endettement

Calcul du taux d’endettement et assurance emprunteur

L’octroi d’un crédit immobilier est accompagné de la souscription d’une assurance de prêt. De façon officieuse, celle-ci apparaît comme obligatoire même si elle n’est pas soumise à une obligation légale.

Aucune banque ne consent un prêt immobilier sans que celui-ci soit couvert par une assurance emprunteur. Mais les cotisations de ce contrat impactent le coût total du crédit.

Le 27 janvier 2021, la publication d’une recommandation relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a conduit les établissements bancaires à intégrer le coût de l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’endettement (ou d’effort).

Les professionnels du secteur s’interrogent sur les conséquences que cette décision aura sur l’accès aux crédits. Certains courtiers pensent que cela ne changera pas grand-chose, cette mesure étant annulée par une autre recommandation formulée le même jour. D’autres estiment que les profils jeunes ou à risques seront impactés par cette prise en compte de l’assurance de prêt dans le taux d’endettement.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement permet de déterminer si l’emprunteur sera en mesure de rembourser les mensualités de son prêt. Il correspond au ratio entre ses revenus mensuels et ses charges mensuelles.

Auparavant, on estimait que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % pour permettre aux emprunteurs de pouvoir faire face aux autres dépenses du quotidien. Ainsi les mensualités d’un crédit immobilier ne doivent pas être supérieures à 33 % des revenus mensuels des emprunteurs (sous réserve qu’ils n’aient pas d’autres crédits à rembourser ou de loyer à payer en plus).

Il se pouvait que le taux d’endettement accepté par la banque soit supérieur lorsque les emprunteurs ont des revenus très importants.

Les nouvelles recommandations du HCSF en date de janvier 2021 préconisent d’augmenter le taux d’endettement à 35 %. En contrepartie, il demande d’inclure le montant de l’assurance emprunteur dans les charges prises en compte dans le calcul du taux d’endettement.

Quelles sont les conséquences pour l’accès au crédit immobilier ?

Les motivations du HCSF sont dictées par une recherche d’équité dans l’accès au crédit. En effet, toutes les banques n’avaient pas les mêmes pratiques pour l’octroi d’un prêt immobilier. Ces recommandations permettent ainsi d’unifier ces pratiques.

Le fait de ne pas prendre en compte l’assurance de prêt dans le calcul du taux d’endettement pouvait permettre à des ménages plus modestes d’accéder au crédit. Mais une fois les cotisations d’assurance ajoutées aux charges mensuelles, leur reste à vivre pouvait se révéler trop juste.

Afin de ne pas pénaliser les foyers les plus modestes, le HCSF a donc contrebalancé cette mesure avec une tolérance à 35 % pour le taux d’effort. Cela conduit certains professionnels du secteur à estimer qu’il n’y aura pas de réel impact de ces nouvelles pratiques sur l’accès au crédit.

Ce sentiment n’est pas partagé par tout le monde. D’autres professionnels craignent que les dossiers présentant un profil à risques qui conduit à la mise en place de surprimes pour l’assurance de prêt soient pénalisés. Leur assurance étant plus élevée que la moyenne, leur taux d’endettement risque de dépasser le seuil fixé si les primes sont incluses dans le calcul.

Cet argument est cependant relativisé par les premiers qui estiment que cela va plutôt assainir les pratiques des banques et des assurances qui profitaient que les primes n’étaient pas comprises dans le calcul du taux d’endettement pour pratiquer des tarifs trop importants. Ces nouvelles dispositions vont permettre d’amener un peu de concurrence et donc d’aligner les prix pratiqués.

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Pour aller plus loin : quelles sont les autres recommandations du HCSF ?

En plus des deux recommandations précitées, à savoir prise en compte de l’assurance de prêt dans le taux d’endettement et hausse de ce dernier à 35 %, le HCSF préconise également de ne pas accorder de crédit immobilier avec une durée de remboursement supérieure à 25 ans (ou 27 ans si la jouissance du bien par les emprunteurs n’intervient qu’au bout de deux ans).

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