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Prise en compte de l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’effort

Assurance emprunteur et taux d’endettement – Position du HCSFLe 27 janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a publié une recommandation relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France. Au sein de ce texte, il émet plusieurs recommandations à destination des établissements bancaires afin d’adapter les pratiques liées à l’étude des dossiers de demandes de prêts immobiliers à la situation actuelle d’endettement des ménages.

Parmi ces dernières, il demande aux organismes de prêt d’inclure l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’effort des ménages et porte sa référence à 35 % au lieu de 33 %.

Qu’est-ce que le taux d’effort ?

Le taux d’effort correspond à l’endettement maximal que peut supporter un foyer pour le remboursement d’un crédit. On parle aussi de taux d’endettement. Auparavant, les recommandations étaient que les mensualités de remboursement d’un crédit immobilier ne devaient pas dépasser 33 % des revenus du foyer.

Avec cette recommandation en date du 27 janvier 2021, le HCSF propose d’augmenter la capacité d’endettement des ménages à hauteur de 35 %.

Mais, alors que certaines banques ne prenaient pas en compte le montant des cotisations de l’assurance de prêt dans le calcul du taux d’endettement, le HCSF demande à ce que ces dernières soient désormais incluses dans le calcul du taux d’effort.

Pourquoi inclure l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’endettement ?

Plusieurs raisons ont pu motiver le HCSF à demander que les cotisations d’assurance de prêt jouent un rôle dans le calcul du taux d’endettement.

  • La première est un souci d’équité et d’égalité entre les foyers. En effet, les pratiques des banques à ce sujet n’étaient pas homogènes. La recommandation du HCSF vise donc à mettre tous les futurs propriétaires sur un même pied d’égalité concernant leur capacité d’emprunt. Cela permet aussi d’assainir la concurrence entre les organismes bancaires.

  • La seconde raison tient au fait que les taux actuels des crédits immobiliers sont assez bas. Cela a pour conséquence d’augmenter la part occupée par les cotisations d’assurance dans le coût mensuel d’un crédit. Ainsi, ne pas tenir compte de ces dernières pouvait conduire certains ménages à contracter un crédit avec un reste à vivre trop réduit. En effet, le montant des mensualités représentait 33 % de leurs revenus, somme à laquelle il fallait ensuite ajouter le montant des cotisations d’assurance. Le coût global du prêt était donc supérieur à 33 % des revenus du foyer.

Les autres recommandations du HCSF

Au sein de ce texte du 17 janvier 2021, le HCSF recommande de ne pas aller au-delà de 25 ans pour la durée de remboursement du prêt, également appelée maturité du crédit. Un délai supplémentaire de 2 ans, soit un endettement sur 27 ans, peut toutefois être envisagé lorsque l’entrée en jouissance du bien est différé de cette durée. On parle alors de différé d’amortissement.

Les crédits déjà souscrits n’entrent pas dans le champ d’application de cette recommandation, tout comme les rachats de crédits. Néanmoins, le HCSF enjoint les organismes bancaires à tenir compte de ces nouveaux éléments en cas de renégociation des contrats de prêt. L’objectif est de soulager les ménages en difficulté grâce à un calcul plus cohérent du taux d’endettement.

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L’importance de l’assurance de prêt dans le coût total d’un crédit immobilier

Le coût d’un crédit immobilier ne se réduit pas aux seuls intérêts perçus par la banque. Bien évidemment, les taux proposés par la banque sont un des critères à prendre en compte lors du choix de son organisme de crédit ainsi que la nature de ces taux : variables ou fixes.

L’assurance de prêt intervient également dans le coût du crédit car ses cotisations s’ajoutent au montant des mensualités. Elle peut être calculée sur la base du capital emprunté ou du capital restant dû.

D’autres variables interviennent dans le montant de l’assurance emprunteur, telles que la répartition de la quotité entre les co-emprunteurs par exemple.

On estime que l’assurance emprunteur peut représenter 25 % du coût total d’un crédit. C’est pourquoi la recommandation du HCSF est particulièrement pertinente pour lutter contre le surendettement des ménages.

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