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La caution bancaire, un moyen de garantir un crédit immobilier

L’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers ne sont pas les seules garanties qu’un emprunteur peut apporter lorsqu’il contracte un crédit immobilier.

La caution bancaire a pris une place de plus en plus importante ces dernières années.

C’est une solution qui est souvent demandée par les banques afin de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur à honorer ses mensualités.

Qu’est-ce qu’une caution bancaire ?

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, l’organisme bancaire va demander des garanties solides à l’emprunteur : hypothèque du bien concerné ou caution bancaire.

On ne parle pas ici d’une caution personne physique mais d’un établissement bancaire qui se porte garant pour l’emprunteur.

C’est l’une des raisons du succès de cette garantie auprès des banques. On reste dans le milieu bancaire. Ce sont d’ailleurs elles qui proposent l’organisme cautionnaire aux emprunteurs le plus souvent.

L’établissement bancaire va étudier le dossier de l’emprunteur avant d’accepter ou de refuser de se porter caution. S’il accepte, cela signifie qu’il devra acquitter les mensualités dues par l’emprunteur en cas de défaillance.

En contrepartie de cette garantie, l’emprunteur doit payer une commission de caution ainsi qu’une contribution versée au Fonds mutuelle car c’est lui qui prend le relai en cas de défaut de paiement.

Les deux avantages principaux de ce type de garantie pour l’emprunteur sont

  • la possibilité de récupérer une partie de la contribution versée au Fonds mutuelle en fin de contrat si aucune défaillance n’a eu lieu ;
  • l’absence de frais de notaire contrairement à l’hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers : la caution bancaire ne nécessite pas d’acte authentifié et n’est donc pas soumise au paiement de droits d’enregistrement.

Quelles sont les modalités d’obtention d’une caution bancaire ?

L’accord de l’établissement bancaire pour se porter caution passe par une étude approfondie du dossier de l’emprunteur.

Le fait que la banque accorde le crédit est totalement indépendant du fait que l’organisme cautionnaire accepte ou non d’être garant de l’emprunteur.

De même, la valeur du bien immobilier n’entre pas en ligne de compte.

Plusieurs éléments vont être étudiés

  • le comportement bancaire : il est impératif qu’aucun incident ne soit survenu durant les 3 derniers mois sur le compte bancaire de l’emprunteur. Il peut s’agit d’un dépassement de découvert, d’une utilisation régulière de ce dernier, d’échéances de prêt impayées, du recours à un crédit renouvelable, d’achat trop onéreux par rapport aux revenus ;
  • les revenus de l’emprunteur et du co-emprunteur s’il y en a un ;
  • le montant du prêt accordé et celui des échéances mensuelles ;
  • la présence ou non d’un apport personnel ;
  • la profession de l’emprunteur et de son co-emprunteur éventuel : un contrat à durée indéterminée est un élément rassurant pour les organismes cautionnaires. L’ancienneté dans le poste est également prise en compte.

Quelles conditions doit remplir le créancier pour faire jouer la caution en cas de défaillance ?

La banque doit respecter certaines conditions pour être en mesure de demander à la caution bancaire de prendre le relai en cas de défaillance de l’emprunteur. Elle est ainsi soumise à des obligations d’information

  • tous les ans, avant le 31 mars, elle doit informer la caution du montant du capital restant à rembourser ainsi que de celui des intérêts, des frais et des commissions à la date du 31 décembre de l’année précédente. Elle doit également indiquer la date à laquelle la caution ne sera plus engagée envers la banque. Si cette obligation n’est pas remplie tous les ans, seul le capital sera dû par la caution. Les intérêts et les différentes pénalités ne pourront pas être réclamés à son encontre ;
  • dès la première échéance impayée, la caution doit en être informée par le prêteur : si cette obligation n’est pas respectée, les intérêts ne pourront pas être réclamés.

A savoir : la caution bancaire peut également être utilisé dans le cadre d’une location de bien immobilier. Aujourd’hui, il devient compliqué pour un locataire de fournir un dossier respectant les exigences de revenu que ce soit pour lui ou pour ses cautions. Le recours à une caution bancaire permet de rassurer les propriétaires.

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