Constituer un apport
Bien qu’il soit possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, le fait de pouvoir fournir au moins 10% de la valeur d’achat depuis des fonds personnels est un avantage indéniable lors de l’étude du dossier par la banque. Cet apport peut être le résultat d’une épargne, d’un prêt accordé par un proche, d’un héritage, d’une donation, d’un prêt à taux zéro, etc.
Le montant de l’apport nécessaire est variable même si on s’accorde sur 10% de la valeur d’achat. Cela permet de couvrir les frais de notaire.
Mais un apport encore plus élevé est bien entendu très apprécié des banques et peut même donner droit à certains cadeaux au niveau des taux d’intérêt. Il s’agit d’un levier de négociation très puissant pour son crédit immobilier.
Diminuer son taux d’endettement
Le législateur impose aux organismes de prêt de s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur avant de rendre une réponse favorable à sa demande de crédit.
Un taux d’endettement supérieur à 33% sera un frein à l’obtention du prêt, sauf si l’emprunteur perçoit des revenus très importants.
Il est donc essentiel de réduire au maximum son taux d’endettement en optant pour un remboursement anticipé des crédits à la consommation, en n’utilisant pas son ou ses crédits renouvelables, etc. Un taux inférieur à 15% est un facteur intéressant pour négocier son crédit immobilier.
A côté du taux d’endettement, les banques tiendront également compte du reste à vivre, c’est-à-dire de la somme dont jouira l’emprunteur chaque mois une fois sa ou ses mensualités payées.
Pour un couple, le seuil à ne pas franchir est généralement fixé à 400 € auquel il faut ajouter 150 € par personne à charge. Mais rien n’empêche certains organismes bancaires de fixer des seuils plus importants.
Gérer correctement son compte
Afin de contrôler la solvabilité de l’emprunteur, les banques demandent généralement une copie des 3 derniers relevés de compte bancaire.
Elles vont s’assurer du fonctionnement normal de ce dernier : pas de dépassement du découvert autorisé, une utilisation raisonnable de ce dernier, pas d’échéances liées à des crédits renouvelables, pas d’achat d’un montant déraisonnable par rapport aux revenus du ou des titulaires du compte. Celui-ci doit être géré en bon père de famille comme le veut l’expression consacrée.
Si un ou plusieurs incidents ont eu lieu sur le compte bancaire durant les 3 derniers mois, il est préférable de décaler sa demande de prêt afin de ne pas entacher son profil.
Un premier refus fondé sur la mauvaise gestion de votre compte risque d’entacher vos prochaines demandes de crédit immobilier.
Vendre son profil
Contracter un prêt immobilier auprès d’une autre banque que la sienne amène souvent à transférer l’ensemble de ses comptes au sein de cet établissement bancaire. Or le milieu des banques est très concurrentiel.
Il est donc essentiel pour l’emprunteur de vendre son profil et de se présenter comme un client à ne pas laisser passer.
Pour cela, il doit mettre en avant ses revenus, les différents placement qu’il peut faire, l’épargne qu’il peut confier à la banque.
Qu’est-ce qu’un bon profil ? Un contrat à durée indéterminée n’est pas forcément une condition sine qua none pour que son profil soit attractif pour une banque.
Dans certains secteurs en pleine expansion, le fait de travailler en intérim sans interruption de plus d’un mois est également pris en compte dans l’étude du profil.
Plus généralement, la détermination du profil idéal pour les banques dépend des critères établis par chaque établissement.
Certains chercheront des classes aisées auxquelles ils pourront vendre des produits d’épargne ou d’investissement. D’autres se positionneront sur des personnes avec de faibles revenus auxquelles ils appliqueront des taux plus élevés en contrepartie d’une plus grande souplesse.
Jouer la concurrence
Rien n’empêche les emprunteurs de profiter de la concurrence qui existe entre les différents établissements bancaires pour négocier son crédit immobilier et notamment ses taux d’intérêt.
Si le profil est attractif, les banques seront prêtes à faire certains gestes pour avoir ce type de clients.
Il en est de même pour l'assurance du prêt de votre future habitation. Il suffit d'effectuer une simulation en ligne des garanties emprunteur pour accéder à un panel des meilleures offres du moment, parfois sans questionnaire de santé et pour une prise en compte immédiate de la délégation d'assurances.
